丁香五月色香综合缴情

文|冯仑(微信公众号:冯仑风马牛)


4月9日晚,冯叔在「风马牛地产学院」和「八点地产学院」联合发起的直播活动《房地产的未来不止是盖房子、卖房子》中回答了好学宝宝们的提问,楼小姐整理了其中部分内容分享跟大家。本期内容涉及以下 7 个问题:


丁香五月色香综合缴情Q1:如何破解文旅地产对于此类产品同质性产品暴增,后期运营尴尬这种情况?

Q2:疫情的影响还在持续,下半年会出现收并购的高峰吗?

丁香五月色香综合缴情Q3:如何判断一家地产公司是否健康和优秀?

Q4:如何看产业地产、产业园区的未来?

丁香五月色香综合缴情Q5:佳兆业、万科等房企都纷纷进入城市更新领域,您觉得今年城市更新会出现什么样的发展趋势?

Q6:共享办公企业雷格斯和wework之间的区别是什么?如果您是投资人,您会选择投哪一家?

Q7:在今年这个大环境下,遭遇瓶颈期的地产人应该如何提升自己,您有何建议?


点击链接,回看整场直播。


▲ 上海迪士尼


Q1 如何破解文旅地产对于此类产品同质性产品暴增,后期运营尴尬这种情况?


冯叔:国内目前做的「文旅地产」,实际上是商用不动产的一个细分品类,但做的过程中,他们还是开发商思维,比如自己买块地,盖个园区,盖个度假村开始卖,然后看不行了,再找个酒店管理公司来管管,同时资金也是通过杠杆去贷款,然后「滚动」起来。这就自然出现了刚才讲的文旅地产产品同质化,后期运营很尴尬这种情况,最后也赚不到钱。


首先度假类产品和旅游类产品是不同的。度假和观光是不一样的,度假是需要呆上几天,观光就是看一天就走了。那么这两种要是结合起来,有观光游度假像迪士尼这样,当然很好。但别忘了,迪士尼只做主题公园,做内容,它是不做房地产的。它不做也有它的道理,并不是它觉得这个不挣钱,因为它知道那是另一个专业,让别人在房地产上赚钱,别人就会支持它,把便宜的地给它,它才能做主题公园。

丁香五月色香综合缴情举个例子,上海和美国迪士尼一起做了个合资公司,美国迪士尼拿知识产权入股,上海拿地入股,一半一半。那这样的话,美国迪士尼在未来的开发过程中,只负责建主题公园这部分,所有的钱是合资公司去安排。那么土地的部分怎么办呢?合资公司就把这些地交给上海和其他国内的开发商来做。


迪士尼跟上海又成立了一个运营公司,上海大概占 25%,迪士尼占 75%,然后上海迪士尼销售出去的每一张门票,每一件电影周边,每一个米老鼠公仔,都按照这个比例分配。大家可以看到迪士尼挣得钱主要有两个来源,一个是股权,和上海成立的这家合资公司,无论未来这家合资公司是否上市,它卖掉股份的时候就可以套现走人;第二个就是上海迪士尼的运营收入。所以迪士尼只赚它的钱,房地产是不管的。

丁香五月色香综合缴情那么,现在国内地产商做主题公园有两方面没有做好,首先它没有知识产权,也没有品牌影响力,它只是找别人做;其次作为开发,由于地产商背负了主题公园这么大的一个财务包袱,导致你开发也变形,你的财务安排都安排在一个公司里,你只能通过高负债去解决,最后两边都没做好。

所以比较经典的一种文旅地产做法,实际上是拿到一块地后,把它规划好不同功能,每一个功能找最优秀的企业,各做各的。比如我们做开发,就把海边别墅做好,公寓做好,出租、销售、物业服务我们就别做了,找专业领域最会做的,大家一起做。如果不是这样,一家开发公司转型做文旅地产,所有都自己做,按照之前的思维来,多数情况是很难成功的。


丁香五月色香综合缴情▲ 下半年项目收购变多是可预见的


Q2 疫情的影响还在持续,下半年会出现收并购的高峰吗?


冯叔:我觉得下半年项目交易的频率会非常快。我发现最近出来的项目都是过去几年你追着喊着人家不给你,但最近一段时间都是主动送出来的项目。除了价格很好之外,关键是这些项目有很多是当年招拍挂拿的,在法律上没有瑕疵,产权都很干净,而且很多项目前期都做的很不错。


丁香五月色香综合缴情所以我觉得到后半年,我觉得项目层面的并购会比较多,但是在房地产行业公司层面的并购,特别是上市房地产公司的并购不会增加。因为这种公司并购的话,第一,资产比较复杂,买公司不如买资产;第二,这些公司在证券市场的监管环境下,买了以后,哪怕是买壳,你想改变成别的也很困难。所以我觉得项目的并购数量会增加,而且这是一个肯定的、可以预见的结果。


▲ 四方面判断一家公司是不是够优秀


Q3 如何判断一家地产公司是否健康和优秀?


冯叔:一家公司是否健康,实际上有很多个维度,不管是不是房地产公司。首先就是要有好产品、好服务。那么怎么做到好产品、好服务?你就必须有好的人才,好的管理,这是第二件事。第三件事就是你有了好的人才,好的管理,做出了好的产品,自然就有了好的口碑,这就是品牌。有了这三样之后,这个公司就死不了,就火起来,然后就有了正向的现金流和利润,那么这时候就有了资本,这时候无论你是融资、上市,还是在资本市场上去并购别人的公司,都有价值。所以一个好的公司就是看这四件事,产品和服务、人才和管理、品牌、资本。


丁香五月色香综合缴情现在一般出现问题的公司,大多是产品不行,比如说一个区域都是经济适用房,你全盖 300 平以上的大户型,产品都做错了,那谁来买?一家企业管理混乱,人才训练不好,所以产品老做错。这两件事情都做错,就更别说品牌和资本层面的问题了,想要去上市、融资、发债,甚至别人并购你都不大可能,所以一定记住这四件事,都做对才能是一家好公司。


▲ 苏州工业园


Q4 如何看产业地产、产业园区的未来?


冯叔:在国内做产业园区看谁做。目前政府主导的产业园区还是有钱赚的,企业做很难。比如早期苏州工业园区,政府拿出一大片地,它招商,不管是新加坡的还是其他地区的招了很多,然后把周边都带动起来。园区租金可能并不高,而且还有补贴水、电、暖气这些,但周边的地价起来了,所以对政府来说总体还算是有收入,而且是正向的。


但一家企业去做一个园区,比如买 500 亩、1000 亩地,然后慢慢招商,出租厂房,做增值服务。我知道金地在做,也做的不错,另外广东还有一两家企业也是专门做园区。但它们都有一个特点,聚焦在一个行业,重度垂直,比如电子加工行业,然后再围绕这个行业来做产业配套和产业服务,那么这种由民间企业来做还算比较成功。但如果一个园区什么都做,招商又很困难,政府又对这个园区提出了产值的要求,税收的要求,就业的要求,这就很难。


疫情期间,有个朋友就是来跟我讨论这个事,他们很便宜拿了一个政府的产业园区,这个项目上的房子都盖得差不多了,壳都建好了,没加窗户,里面也没有装修。政府不做了,交给他做,让他来招商,然后免三五年租金,但只有一个要求,一年内产值需要超过 20 亿,而且每年还有递增。


我就跟他说,他所在的城市不像是深圳,是一个中部的省会城市,经济并不是很发达,如果你自己是这个产业的经营者,你都不愿意过去,那么你去招商也很难。加上现在全中国免租金的产业园区很多,你补贴别人也不贴,但明显你的物流情况比起沿海地区很不方便,而且它的产品市场也不在这里,所以人家为什么非要到你这个产业园区来,所以得慎重考虑。


所以,地方政府做产业园区,实际上是发展产业,带动城市经济整体发展,它可以算一个综合的账。但一家企业去拿一块「便宜」的地,然后盖一堆厂房去招商,如果没住宅等配套,纯粹做厂房挣租金,对民间企业来说就很难。


▲ 纽约SOHO区


Q5 佳兆业、万科等房企都纷纷进入城市更新领域,您觉得今年城市更新会出现什么样的发展趋势?


冯叔:我觉得现在到时候谈城市更新了。我国改革开放已经 41 年了,根据我们国家的以往经验,一个建筑的平均寿命大概就是 30 年左右,也就是 80 年代、 90 年代初盖的房子,现在很多都面临更新了。


丁香五月色香综合缴情历来城市更新有两种方法,一种是「大拆大建」,比如我们把30年之前盖的房子全拆了,然后建一批新的,这种我们叫做中国特色城市更新。棚户区改造或者旧小区改造用的都是这种「大拆大建」的方法。


但新一轮的城市更新,我注意到很多大企业更愿意采用一种「有机更新」的方法。「有机更新」不是简单地「大拆大建」,而是给这个区域按照经济、社会成长的新水平、新要求和新趋势,重新研究、定位、规划丁香五月色香综合缴情,应该拆的就拆,不该拆的就继续保留,然后重新整合变成一个新的有机城市生命体。这样城市看起来没有大动,但是实质上已经进步,这就有点像我们去看日本的城市,看起来都是平房,但仔细看,它里边一代一代都在局部更新,二三十年以后,整个换了一茬,这叫「有机更新」。


丁香五月色香综合缴情举个例子,新加坡的不动产产权分 99 年、999 年和永久。99 年产权的房子,住了 40 年后发现不行了。它也不需要大拆大建,只要这个楼里的所有业主一起商量好,签字同意给这栋楼做更新,然后跟政府提需求就可以。找来一家开发商,说我们要如何翻新这栋楼,只要这栋楼有 2/3 或 90% 以上业主签字同意,政府就批容积率给这栋楼。现在建筑技术发达了,增加容积率之后,原来的20层,现在可以盖到 50 层,这样就多了 30 层。这样更新之后,原有业主可以在住回这个地方,建筑里边的设施设备也都更新了。对开发商来说,增加的这部分容积率是有利可图的,这也是一种「有机更新」。


再来看纽约,从城市外表上看变化不大,但其实这个「壳」里面天天在变,外墙不打掉,里面的主要结构也不变,但是里面的功能不停地在变,酒店改写字楼,公寓改酒店,这也是「有机更新」。所以你去看统计数据,纽约每年的房地产量还不少,但你觉得这个城市没拆过,它在里面变。为了保持有机更新,你会注意到纽约的房子在样式上没有奇奇怪怪的,都是四四方方的,像烟囱一样,这种样式最容易改造。这样可以根据市场经济情况的变化,技术的变化,你在里面改就行,不需要「大拆大建」。


丁香五月色香综合缴情另外,你会发现纽约在城市更新的时候,马路上也不会经常「像拉链一样」被打开。因为在更新过程中,不能因为你要更新,城市就帮你把管道变粗,提供更多的水、电等能源。它让你自己想办法去降低能耗,去降低成本,去解决你的问题,这都叫「有机更新」。


这一轮很多企业开始关注的都市更新,更倾向于「有机更新」这种模式,而不是「大拆大建」模式。


丁香五月色香综合缴情▲ 共享办公企业雷格斯


Q6 共享办公企业雷格斯和wework之间的区别是什么?


冯叔:雷格斯跟 wework 这两家公司要比较起来,其实特别有意思。很早的时候,我们就去纽约看过好几家雷格斯,在英国也看过,后来我们还把雷格斯引进到北京的万通中心。雷格斯的商业模式是一种很成熟的服务模式,从租赁关系上来说就是二房东,比如它整租 1000 平米,分割后按小时、按面积再转租,然后提供一些公共服务。这种模式强调的是租约密集度以及可供使用的效率更高。举个例子,同样是 1000 平米,一个公司按工位摆就会摆得比较松,雷格斯一来工位就摆得比较细,通过这样密集性地转租,以及增值服务,实际上就可以提高收益。


我们之前还看过一家澳大利亚的上市公司也做类似的服务,当时还是电话时代,这家公司挣钱最多的是商务中心的电话业务。为什么?因为在电话时代,他从电信公司批发电话时长,特别便宜。然后这里的租户使用它的电话分机,按市场价收费,价钱就上去了。所以电话费的差价成为商务中心一个很高的收入。这个跟雷格斯挣钱的道理是一样的。


丁香五月色香综合缴情现在,共享办公这个业态已经很成熟了,不光雷格斯、wework,刚才我提到的澳大利亚这家公司都存在三四十年了。wework 本质上它也是个二房东业务模式,但它走得不是密集路线,它把工位弄得更松了,因为他提供的公共服务太多,它里边有沙发区,健身区等等这样的公共服务太多。


雷格斯的一个单位大多是几百平米,超过一千平米都很少,因为它强调空间集约化和高密度使用。而现在 wework 这类的公司强调的则是人性、自然,以及为创业公司降低办公成本,现在 wework 也不便宜了。所以从模式上来说,wework 跟雷格斯在空间使用效率上是不一样的,实际上 wework 不是加强工位密集度,而是为入驻的中小企业和创业公司提供更多的综合服务和自由空间。雷格斯不一样,它不服务小公司,也不是创业公司,它的租户是有短期办公需求的成熟公司。但这两家公司本质上都是二房东业务,你租了别人的面积后再转租。


在房地产行业里,能做好二房东业务的公司并不多。比如有些酒店,它们就是租的房子,在加工之后再转租出去,这也是一种二房东模式,但增值服务做得很重。wework 在空间使用密集度上不如雷格斯,再加上提供综合服务上的成本又比雷格斯要多,所以从坪效上来说,目前 wework 是竞争不过雷格斯的,这是我的看法。


▲ 隔离在家,全靠自觉


Q7 在今年这个大环境下,遭遇瓶颈期的地产人应该如何提升自己,您有何建议?


冯叔:我觉得最好的提升就是学习。我讲「自我学习」也不是「鸡汤」,举个例子,学生公寓这个产品特别有意思,全世界经济每次下滑的时候,学生公寓的股票就涨,租金也涨,而且出租率也涨。这就意味着在经济不好的时候,其实学习的人会增加。丁香五月色香综合缴情我们现在也面临这个问题,如果经济面临下滑,那么这个时候最好的办法就是学习,虽然我们不去学生公寓,我们在家里呆着学就好。


你在任何时候对未来保持竞争优势的唯一办法,就是改变自己,而改变自己从学习开始。所以我愿意跟大家一起在这个行业中不断地通过学习来改变自己,提升自己,让个人、组织和行业都不断地能够应对未来的竞争环境,同时也能够发展自身。


这些是我在疫情期间这几个月来观察到的变化以及对行业的思考。如果你有时间,也愿意学习吸收更多知识和经验,不妨听听《标杆房企商业模式 24 讲》,我们会讲到优秀房地产标杆企业的商业模式,在学习过程中锻炼你的思维模式,这些都会对你有很大帮助。


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